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價格窪地 增城從化隻差通地鐵
??14號線沿線以“低總價，高實用率”的中小戶型居多產品設計亮點多。
??提起廣州樓市的價格窪地，以增城、從化為主的東北部樓市稱得上是極具性價比的外圍片區。《傢天下》記者看樓團上周奔赴增城、中新廣州知識城和從化的多個熱門樓盤，為準備年底出手淘筍盤的買傢們提前探路。
??在價格上，該片區的一手房普遍低於1萬元/平，從化的房價更是低至5000元/平；
??從市政規劃上看，東北部片區日後將有地鐵14號線和知識城支線通達，該兩條地鐵線路目前正在緊鑼密鼓地施工中，有望最快在2016年通車；
??而從在售的住宅項目來看，無論是從化、增城還是後起之秀中新知識城，均以“剛需”買傢熱捧的“低總價，高實用率”的中小戶型產品居多，亦有部分面向改善型買傢的大戶型產品。不少房企為瞭彌補在地段上的缺憾，在產品設計上頗費心思，當中尤以中新知識城的住宅新盤讓人眼前一亮。
??東線中新知識城
??在售四個樓盤最平“7字頭”
??對於廣州市民而言，中新知識城是一個既耳熟又面生的新片區。耳熟，是因為早在2008年，中新知識城的概念已經浮出水面。面生，是因為這座新城遠離市中心。即便全程高速，從天河商圈去一趟中新知識城，也需要50分鐘至1小時車程，若是從老城區荔灣、越秀駕車前往，耗時則多達一個半小時。而且當前的公交配套非常不便，僅可依靠自駕車往返市區。
??地鐵知識城支線正在施工
??將引進高端教育醫療配套
??盡管中新知識城的現狀仍略顯荒涼，不過，在房地產業內人士眼中，這座坐享市政規劃利好的新城，卻是一座值得置業投資的新選擇：首先，中新知識城的產區發展優勢較為突出。2010年6月，中新廣州知識城奠基，廣州市政府、廣州開發區和新加坡淡馬錫旗下的全資子公司簽訂瞭知識城三方合作《總體協議》，確定瞭首批入駐知識城的33個項目，其中中新合作項目有17個，國內知識密集型項目16個；其次，其市政配套和商服配套有望在未來3~5年內逐步化作現實，施工中的地鐵知識城支線將接駁14號線往返市區。
??“打造中新知識城的初衷，是為廣東經濟轉型尋求一個機會，搭建一個平臺，將新加坡在經濟轉型方面的經驗引入廣東。”在中新知識城投資開發有限公司總裁陳培進眼中，中新知識城雖已發展瞭近5年時間，但整體仍處於起步階段。
??與國內常見的粗放型“造城運動”所不同的是，中新知識城更註重對產業園區的培育以及軟實力的增強，而非大批量開發房地產項目，這也是為何總占地123平方公裡的中新知識城，從2010年迄今，僅有4個房地產項目亮相。
??陳培進表示，在地鐵14號線及知識城支線的開通之前，中新知識城的起步區建設將基本完成，即在2017年前，其公共配套及商服配套可滿足首批入住知識城的居民的基本生活所需，包括教育、醫療、商業等方面。而更多的優質配套也將隨產區人口的增加逐步落地，譬如引進知名的國際學校、高端健康醫療服務等。
??產品設計追求差異化
??更加適合做長線投資
??目前，中新知識城在售的四個樓盤，分別是商業綜合體項目合景天峻、住宅項目天韻瑚璟花園、騰飛園·中新裡和萬科幸福譽。四個新盤可謂各具亮點，價格也是豐儉由人，從毛坯價每平方米“7字頭”起到豪裝價13000元/平。
??由新加坡房企開發的天韻瑚璟花園和騰飛園·中新裡，與“鄰居”萬科幸福譽的產品相比，雖不在面積上追求極致的“小三房”，但卻很重視住戶的居住體驗。像騰飛園·中新裡85平方米的兩房配備瞭兩個衛生間，這種兩房帶主套的設計既新穎，又貼近一傢三口的居住需求。
??對於中新知識城的樓市投資價值，房價點評網高級分析師肖文曉認為，其更加適合作為長線投資考慮。“特別是投資商業公寓產品，隻有整個板塊的人氣上來瞭，公寓才能有更好的回報。”如果打算自住，還是更適合購買住宅樓盤。
??北線從化
??還有“5字頭”盤
??從化樓市自“購房入戶”政策退出後，一直處於不溫不火的狀態，在售項目價格多介於5000~7000元/平。目前支撐該板塊樓市的最大利好莫過於地鐵14號線。有房企負責人表示，現在地鐵14號線沿線各站的具體位置尚未公佈，但幾乎所有樓盤都對外宣稱自傢門口就是地鐵站。
??上周，《傢天下》記者看樓團沿著地鐵14號線的規劃走向，探訪瞭沿線三個熱門盤，分別是臨近地鐵神崗站的珠江壹城、臨近宣星運動谷站的景業·荔都和珠光·山水禦苑。其中，珠江壹城可謂區內占地面積最大的城市綜合體項目，項目勝在日後配套較為齊全，涵蓋醫療、教育、購物、休閑、娛樂等多方面。景觀最美的當屬緊鄰宣星古村落的景業·荔都，項目藏身於群山環繞之中，在戶型設計上既看重實用率，也兼顧瞭移景入戶。而珠光·山水禦苑則更像是珠光·禦景山水城的升級版，項目定位為輕奢豪宅，產品以大戶型的看點最多，從園林景觀、會所配套、戶型設計到樣板房展示，都算得上是從化目前定位較高的住宅項目。
??記者
??手記
??新加坡房企很“有范”
??此行前往中新知識城及從化看樓，記者最大的感受是外來房企以及新房企開發的新盤為廣州樓市帶來瞭一波明顯的沖擊，可以說，有亮點、搶眼球、註重舒適性是這些新盤的共性。
??在中新知識城的騰飛園·中新裡，你會發現，產品不僅做到瞭戶型方正、空間實用率高，其搶眼之處還在於樣板房的打造上，湖水藍、明黃色的繽紛設計，不僅給人一種小清新的亮麗之感，還讓你忽然明白：原來我傢的裝修也可以如此出彩。而該盤卻是以毛坯發售的，這無形中更體現瞭開發商的用心與唯美。
??在同為新加坡房企打造的天韻瑚璟花園，則可看到另一種的舒適。樓盤在整體佈局上非常註重各個戶型的朝向以及樓宇間的樓間距，而在戶型設計上則非常註重私密性。作為帶精裝修發售的單位，天韻瑚璟走的是“輕豪宅”的低調奢華路線，板房以柔和的淺灰色和米白色為主色調，看著沉穩又不失質感，而到頂的房門設計明顯增加瞭房間的通透性。（王荔玨）
??年輕板塊潛力足
??中新知識城，這個號稱贏在起跑線上的高端園區，從一開始就吸引到國內國際大牌開發商進駐，范兒十足。面對外來的全新對手，實力強勁如萬科這種本土開發商也不敢怠慢，除瞭推出性價比超高的產品外，更錦上添花的搞房屋增值服務，大有“寧願累死自己，也要餓死對手”的態勢。
??個人覺得，在地鐵14號線開通後，中新知識城將成為廣州又一個凝聚年輕、創意、風潮的板塊。對於打算在廣州東部安傢又經濟實力一般的“剛需”買傢來說，趁低在中新知識城入手一套，並且等地鐵開通後再搬入居住，還是很值得考慮一下的。
??“拼價格”或尚需持續一段時間
??從中新知識城的定位來看，是想打造生態型國際化宜居宜業新城，重點發展研發服務、創意產業、教育培訓、生命健康、信息技術、生物技術、新能源與節能環保、先進制造等產業，這意味著區域內的就業人員多是高學歷的年輕人，建出來的房子也是給他們居住的。
??想吸引這些高學歷的年輕人在工作區域內買房，或是投資客在區域內買房，要麼是樓盤升值前景可期，投資回報不小，要麼是價格低廉購買輕松，而在當前樓市環境下，樓市走向還難以判定，加上區域配套目前尚不成熟，隻有價格才是決勝關鍵。因此，萬科推出“7字頭”帶裝修的樓盤也就不意外瞭，而從目前來看，這種靠價格取勝的狀態還會維持相當長一段時間。
??如果中新知識城多些大企業……
??記者之前去南沙看盤，南沙保利城銷售中心就有幾個趁工休時間來看樓的廣汽豐田的員工。對於知名大企業員工來說，薪水高且穩定，對企業歸屬感強，都喜歡在企業附近居住，因此花都汽車城和南沙部分板塊，周邊大企業的購房比例非常高。
??而這次到中新知識城和從化看盤，所到之處遇到的都是普通穿著的看樓者。位置偏遠且大企業進駐不足，或許是主打高新技術與創意產業的中新知識城的樓盤的一大“房子2胎利率軟肋”。
??不過，如果看好未來——中新知識城的樓盤未來必然有常住的本地工作人口，那麼問題來瞭——你敢不敢在樓價“8字頭”左右投資中新知識城？
??樓市也需要“叫好不叫座”的產品
??如同總有些電影“叫好不叫座”，房地產市場中也偶有被買傢冷待，但產品質素確實優良的樓盤。在這次看樓團行程中，就有一個銷售業績欠佳但項目品貌上乘之作，從建築外立面設計到產品戶型，全由外國知名建築設計團隊操刀，因此其定價也是同板塊內最高的。如果該樓盤建在市區，以單價3.5萬元/平起跳也沒有虛高，但偏偏生在瞭一個遠郊地帶，面對的是一群以價格優先的客戶，項目定位與買傢結構的錯位，是其不賣座的主要原因。
??與電影市場相似的是，在樓市裡，也有一種住宅樓盤堪稱“賀歲爛片”。這類樓盤普遍沒什麼特色，卻賣得很火，其關鍵點無非是地段好或價格低。
??對於買傢而言，能在市場上撿到便宜貨自然是好事，但對於一個區域樓市的長遠發展來看，一直生產“爛片”，從未有細致認真的誠意之作亮相，又怎可期望當地房地產市場能從量到質都邁入一個新階段呢？
??碧桂園中新首府：戶型緊湊夠實惠
??上周六，碧桂園新盤中新首府低價開盤，遭到近千名買傢瘋搶，短短1個小時，首批300套單位就被搶購一空。
??位置：位處廣河高速出入口，距離地鐵21號線中新站約8分鐘車程。
首次購屋貸款利率
??價格：上周該盤開售時，起價僅5680元/平，均價也隻在“6字頭”，這是目前整個增城板塊的最低水平。
??睇戶型：該盤此次推出的78~134平花園洋房，實用率均超過八成。一套85.8平方米的單位做到瞭三房並帶雙陽臺設計，而最小的房間也超過7平方米。
??合景天峻：35平單間30萬元起
??合景天峻從低總價的小戶型單身公寓，到可滿足企業辦公需求的ihouse類別墅產品，均為商業性質，買傢無需顧慮限購和限貸。
??位置：位於地鐵14號線知識城支線旺村站旁。
??價格：C8棟35平單間公寓，帶裝修均價8500元/平，總價30萬元/套起。C9棟為43平的Loft公寓，毛坯均價低至8000元/平。A1~A4棟73~136平兩房至四房公寓，精裝售價8500元/平起。
??睇戶型：約92平三房兩廳單位，廚房可用明火煮食，還配備瞭雙陽臺。
??騰飛園·中新裡：兩房單位有雙衛
??有新加坡房企背景的騰飛園·中新裡，結合新加坡花園城市理念打造出全新的住宅小區。即將推出1、2棟洋房，戶型為90~120平方米兩至三房，預計12月底開盤。
??睇戶型：與市場上常見的小兩房不同，建築面積約90平的兩房單位有兩個衛生間，與“小三房”相比，客廳和兩間臥房的空間更寬敞，居住感比“小三房”更寫意。此外，其將主臥升級為“主套”，並帶有入戶花園。
??天韻瑚璟花園：註重居住舒適度
??天韻瑚璟花園是中新知識城首個住宅項目，由新加坡星橋集團與永泰集團共同投資開發。
??位置：臨近14號線支線知識城南站。
??價格：目前在售19棟、20棟洋房尾貨，戶型為82~140平兩至四房，均價13000元/平，帶精裝修並送全屋智能傢居。
??睇戶型：112平三房兩廳兩衛單位，強調居住的舒適度。客廳方正實用，除瞭觀景陽臺外，廚房也配有生活陽臺。
??萬科幸福譽：給多幾萬元裝修搞定
??萬科幸福譽的房屋裝修增值服務可讓“剛需”買傢多花幾萬元，就能讓萬科把電視櫃、衣櫃、陽臺櫃、鞋櫃，還有空調、冰箱、洗衣機以及洗手間裡的浴霸、音樂花灑、陽臺的衣架等配套用品一起配齊。
??位置：為地鐵14號線知識城南站地鐵上蓋項目
??價格：均價8600元/平（包裝修）
??睇戶型：約95平方米三房兩廳雙衛單位南北對流，帶超寬入戶花園。主人房除瞭擁有獨立洗手間，還帶獨立衣帽間。
??景業·荔都：買房還送菜地荔枝樹
??作為新房企景業地產在從化打造的休閑度假型物業，景業·荔都被雲臺山和荔枝林包圍，戶戶有景。旁有“CSA開心農場”，首批置業的買傢可分到一塊田地和一棵荔枝樹。屆時，業主將擁有田地5年的使用權，到期後根據實際情況再續。
??位置：在建中的地鐵14號線宣星運動谷站就在小區旁。
??價格：目前主推的是83~139平方米的兩至四房，小戶型起價48萬元。
??睇戶型：本月下旬將推出首批約200套洋房單位，目前樣板房已開放。戶戶有景，就連87平方米的兩房都是如此。
??珠光山水禦苑：背靠大盤好“乘涼”
??珠光山水禦苑將在本周六開盤。它與禦景山水城僅是幾分鐘的步行距離，將實現配套共享，禦景山水城有配套幼兒園和小學。
??價格：開價4688元/平。
??位置：距離地鐵14號線二期宣星運動谷站僅400米。
??睇戶型：102平方米三房帶主人套房，陽臺正對荔枝林，N+1戶型贈送面積大。
??珠江壹城：社區居住氛圍較濃
??作為從化早期開發的樓盤項目，珠江壹城的社區居住氛圍較濃。
??位置：臨近地鐵14號線神崗站。
??價格：精裝均價7000元/平，目前購房可享8千元抵8萬元的優惠，另外，如7天內付清首付可享額外9.8折優惠。
??睇戶型：該單位為珠江壹城香格裡拉組團的C戶型，建築面積約116平方米，三房兩廳兩衛設計，帶雙陽臺。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/09355948983142231884354.shtml
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