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內容來自sina新聞

三季度二手房成交近三千套已接近限購前水平

  中心區新房少價格高，自住型買傢轉買二手房

  今年9月，順德新房成交量創下兩年來的新低。一手房供應少、成交淡，卻把很多潛在買傢擠向二手房市場，佛山市住建局日前公佈的官方統計數據顯示，今年第三季度順德二手房成交2787套，同比增長17.15%，兩項指標均領跑大佛山。而本地中介也反映，位於熱門的大良東區、順德新城的二手房源，和相對實惠、總價在40萬-50萬元之間的房源，成為下半年以來順德二手房熱銷的主要類型。

  順德漲勢全市最猛

  佛山市住建局日前公佈的官方數據顯示，今年三季度佛山二手房成交同比增幅達到9%，在這其中，順德區二手房成交套數不僅位列五區第一，增幅也是全市最大。

  佛山市住建局數據顯示，第三季度順德區二手房成交套數為2787套，面積37.02萬平方米，這兩個數據不僅位列五區第一。順德成交套數、面積分別同比增長17.15%和11.12%，超過全市9%左右的漲幅水平。

  今年9月，順德區二手房成交土融彰化社頭土融套數單月達到瞭993套的高水平，而當月順德一手樓成交瞭1455套。而南都記者上周也曾調查，順德一手樓市場在今年4月後持續萎縮，而二手樓市場在二季度表現強勢，與之形成鮮明對比。

  記者調查發現，順德區三季度二手房的成交水平，基本已經相當於剛剛實施限購時，2011年第二季度的成交量，接近2011年第一季度逾3000套的成交量。而在今年第三季度，順德二手房的成交量已經占一二手房總成交量的36%，高於全市二手房所占約30%的比例。

  根據佛山市住建局日前發佈的數據顯示，今年第三季度佛山全市的二手住宅一共成交6504套，成交面積77.13萬平方米，這兩個數據均比去年同期有約9%的回升。從去年底開始，佛山二手房的回暖勢頭持續上升。

  今年1-9月份全市的二手房成交量更是達到19140套和228.29萬平方米，同比去年1-9月份有超過50%的增長，遠超過同一時間段一手房成交套數和面積約25%的增長。

  新貨偏少，二手熱銷

  今年4月之後，順德區新房成交一路下滑，到9月新房成交更是創下2010年以來的月度第二差。而業界普遍指出這和新房供應量不多密切相關，與之相對應，自住型買傢大量入市，催生瞭今年三季度順德二手市場的成交熱。

  記者在采訪中發現，順德一手房在今年4月以來成交一路下滑，5-8月的單月成交面積分別僅有29.4萬平方米、27萬平方米、26.3萬平方米、20萬平方米，到瞭本應是銷售旺季的9月，更下滑到18萬平方米，業界都指出這和新房供應量偏少息息相關。

  順德本土二手中介---天之龍地產副總經理龍飛翔告訴記者，今年下半年以來，順德中心城區的二手房源銷售有較大起色，房源相對較新、素質較好的大良東區、新城區房源，以及一些總價相對較低，40萬-50萬元之間的單體樓，成為市場交投的重點。

  而順德大良東區的豪宅項目雖然今年有新貨"補倉"，但在10月以前供應量不多，新城區房源也偏少，這也帶動周邊二手房熱銷。"在供應少的情況下，大良的新房預期價格比較高，周邊二手房的成交肯定會有起色"，龍飛翔如此分析道。

  而這些舍棄一手房、轉投二手房的購房者，在順德也幾乎清一色是有實際居住需求的剛性需求自住型買傢，龍飛翔表示，這幾個月順德的二手房買傢自用比例很高，投資型目的的買傢占據很小比例。

  貸款難，沖擊二手市場

  雖然以順德為代表，大佛山的二手房市場整體回暖勢頭明顯，但是下半年以來不斷收緊的房貸政策和"錢荒"，也給二手房市場帶來一定的打擊。而一次性付款比例在禪城、南海等地增大，不過順德本地中介則反映未因"錢荒"，帶來更多的一次性付款買傢。

  據記者瞭解，雖然部分銀行仍受理房貸申請，但審批日趨嚴格，放款速度明顯放慢，房貸優惠利率基本消失，尤其是二手房市場，相對一手房的政策形式和更加嚴峻。而房貸的影響，也直接導致整個佛山二手房市場的買傢群體出現一定變化。據中介介紹，今年第三季度選擇貸款的買傢出現明顯下滑，一次性房屋擔保貸款付款的買傢明顯增多。根據合富置業成交記錄顯示，7-9月份有接近4成的買傢選擇一次性付款，比4-6月份上升近一成，更是自2012年以來的一次性付款所占比例最高的一個季度。

  不過，這在順德並不明顯。"這一個月以來，銀行的貸款難，對順德的二手房市場形成瞭最主要的沖擊。"但龍飛翔也表示，如果是剛需型買傢，則必須依賴貸款解決購房款的問題，一次性付款很難付得起，因此順德一次性付款的買傢不多。

  而在大佛山，貸款難也出現高價位物業成交放緩的現象。據合富置業成交數據顯示，三季度佛山二手市場中的120平方米以上的大面積單位，以及100萬元以上的中高價位物業，其占比均比二季度下滑瞭約5%。

  因此，業界預計，在四季度房地產調控政策從緊的情況下，二手房交易節奏或會趨於平緩。受政策從嚴、房貸收緊、盤源不足、業主叫價偏高或惜售等因素的制約，將限制佛山二手交投量的進一步放大。

  熱門區域



  東區次新房賣得最貴

  三季度順德二手房熱銷並未讓業主借勢漲價，二手樓價位基本企穩。大良東區的次新房仍是順德二手房的價格高地，最貴報價近2萬元/平方米。

  在大良東區，擁有像金地天璽、美的廣場等新房售價超2萬元的豪宅項目，這也讓周邊二手樓價位一直居於高位。在天之龍地產網上，記者就發現海悅新城一套194平方米的大平層產品，總價400萬元"待售"，均價超過2萬元/平方米。不過，中介介紹，該房源為特殊個案。其位於2層，包括400平方米大露臺的使用權，並"搭配"2個車位發售，算起來售價也是16000-17000元/平方米，並沒有偏離大良東區5年內樓齡優質二手房10000多元/平方米"行價"太遠。

  順德新城的成熟樓盤，如嘉信城市花園、龍光水悅城邦以及萬科的2個樓盤，其洋房報價也根據樓齡長短在8000-11000元/平方米之間，高價洋房搭售車位的現象也不鮮見。如嘉信城市花園近期一套100平方米洋房叫價110萬，但業主承諾送車位一個。

  記者通過天之龍等中介也瞭解到，目前順德二手樓均價過萬的片區，主要就是集中在大良東區、順德新城，以及大良南區的順德雅居樂花園等少數樓盤。而在容桂、北滘等片區，二手樓的整體均價仍然在6000元/平方米上下，顯示出一定的差異性。

  而在大佛山，五區二手房整體成交價格也在高位企穩。據合富置業成交數據顯示，三季度佛山全市的二手均價為8328元/平方米。其中，單價在5000-8000元的中端物業，成交明顯增多，成交占比由上一季度的40%，上升到三季度的接近50%。受此結構性因素的影響，整體均價較第二季度略有下滑。

  對此，合富置業首席市場分析師龍斌表示，隨著近期高溢價成交土地的增多，不少剛需買傢擔心後市房價上漲速度加快，其入市速度亦有明顯提升，對價格適合的物業大多果斷出手。

  記者觀察



  "錢荒"陰霾難消，二手成交量難攀高

  今年三季度順德的二手房市場可謂交出一張出色的答卷，樓價沒跌、成交見漲，但在這其中，新房供應偏少，一手房市場成交萎靡，也從另一面烘托二手房市場上揚，這其中此消彼長的意味也很濃。

  但本地中介負責人也提到9月以來的"錢荒"，對銀行按揭貸款的沖擊明顯，這讓包括順德在內的二手房市場頭頂烏雲一片。此輪"錢荒"來勢兇猛，首套房買傢貸款利率從有折扣變成基準利率再到上浮5%、10%，貸款周期從1個多月延緩至3個月之後。貸款難會直接流失一部分潛在的二手買傢，帶來可能的成交受挫。

  而在四季度，"錢荒"這個罩住樓市的陰霾也很難迅速消除，這對二手房市場真不是一個好消息。

  采寫：南都記者 路漫漫 周曉南

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-18/09113649230.shtml

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