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燕郊樓市瘋狂：三個月上漲6000元/平方米

導讀

配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環北京的燕郊等區域，房價相比通州要低，但從配套看，完全無法與通州郊區相比。所以在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導致市場一旦出現觀望，很可能就出現需求銳減。

本報記者 耿玲 北京報道

“通州限購前，小區二手房的單價是23000元/平方米；限購後，小區二手房單價已經跌至18000元/平方米。”最近關註通州二手房市場的李文(化名)明顯感覺到瞭市場的變化。

通州限購後，受京津冀一體化概念影響，環北京樓市遭到熱炒。21世紀經濟報道記者統計發現，燕郊目前一手房最高單價已經高達2萬元/平方米，二手房單價普遍在1.2萬-1.6萬元/平方米左右。相比此前，普遍上漲瞭5000元/平方米。

受此影響，河北省政府開始規范樓市運行。在9月14日發佈的《關於促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)中指出，準確把握城市定位和功能佈局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位。

通州樓市退潮

加強版限購“滿月”，通州區住宅成交開始由盛轉衰。

“6月-8月三個月，通州區純商品住宅成交屢創新高，並連續蟬聯北京行政區成交排行冠軍。但政策的‘特殊關照’很明顯令通州樓市遭遇瞭重創。”亞豪市場總監郭毅稱。

8月14日晚，北京市住房和城鄉建設委員會網站發出《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，要求對京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年，或近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的傢庭，非京籍近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的傢庭都不能在通州購房。

此舉被稱為加強版限購，而就在政策發佈當晚，通州區出現8盤集中入市，搶搭政策末班車現象。受到這部分需求集中釋放影響，限購之後的8月下半月通州區反而出現一個成交小高峰。根據亞豪機構統計，8月15-31日，通州區商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1326套，占整信貸整合二胎年息體市場成交的比重高達25%。但在進入9月份後，一方面政策末班車效應已逐漸釋放完畢，另一方面也受到閱兵假期及限行等不可抗拒因素影響，成交開始出現快速下滑，9月1-14日通州商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交396套，占比滑落至16%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，“通州限購對於區域成交的影響，在9月份明顯表現出來，整體新建住宅市場成交將在6-8月連續3個月突破千套後，再次回到500套左右，市場成交進入量跌價穩階段。二手房市場的成交量也將明顯下調。每月通州二手房成交將下調到1000套以內。整體看，通州住宅市場受到限購的影響已經非常明顯，成交量暴跌五成，但目前通州的普通住宅庫存隻有6000套，價格依然難以下調。”

三個月上漲6000元/平方米

通州限購後，毗鄰通州最近的環北京樓市尤其是燕郊樓市受到瞭明顯利好影響。燕郊房地產業內曾有不成文的規律，房價一直是通州房價的一半。而這一規律隨著通州限購已經被打破。

“現在沒房瞭。最近一次開盤均價是1.7萬元/平方米。北京市政府搬到通州後，通州副中心定位確立，燕郊更有優勢。現在又加上京唐城際高鐵和地鐵M6號東延這些確定因素，燕郊樓市利好很大。”燕郊一位樓盤銷售負責人告訴21世紀經濟報道記者。

“一手房單價最高的已經接近兩萬元，二手房單價也普遍漲至1.2萬-1.6萬元/平方米。隻有燕郊和大廠交界處還有部分單價不到1萬元/平方米的房源。”該人士告訴記者，今年6月份，她所在的項目一期開盤價格是1.1萬元/平方米，而到9月，該項目開盤均價已經上漲至1.7萬元/平方米，最貴房源高達2萬元/平方米。目前項目隻剩餘少量房源，開發商暫時還在觀望是否推盤。

“通州限購後，環北京房地產市場繼續被熱炒。對於北京行政職能遷入通州，目前來看主要利好改善還是在通州。但燕郊等區域房價漲幅最高，目前很多項目單價已經達到瞭1.8萬，相比去年漲幅接近100%。”張大偉稱。

受環北京樓市大漲影響，9月14日河北省住建廳、省國土資源廳聯合印發《關於促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》。

其中，《通知》對商品房銷售行為提出要求，未取得商品房預售許可的開發項目，嚴禁任何形式的預售和廣告宣傳。完善新建商品房預(銷)售價格備案制度，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價。對企業自身原因造成土地閑置的，依法堅決查處。嚴厲打擊房地產經紀機構發佈虛假房源信息誤導消費者等。

張大偉認為，配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環北京的燕郊等區域，房價相比通州要低，但從配套看，完全無法與通州郊區相比。所以在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導致市場一旦出土融建融台南下營土融建融現觀望，很可能就出現需求銳減。

張大偉續稱，通州依然處於待開發階段，能夠外溢的資源可能吸引力有限。未來5年內，通州區域的確有大量利好落地，但如果限購抑制瞭房價上漲，燕郊等區域根本無法支撐目前超過1.5萬單價的房價。目前環通州區域的購房者大部分是投資需求，按照過去經驗，燕郊對通州的價格比大約在1：2.5，而現在燕郊的價格已經超過1.6萬，這種情況下，如果通州價格平穩，燕郊市場可能會出現大量投資者離場。因此這些區域的購房者需要註意政策影響。(編輯 駱軼琪)

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150917/012423269195.shtml

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