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學界調研稱4.2萬億 銀行房貸沉淀於空置住房



  21世紀經濟報道 樓市是否已到拐點,這似乎是一個問題。

  在住建部總經濟師馮俊看來,"拐點"是一個偽命題,現在房地產市場大多數指標都在增長,隻是增速在下降,並不等同於負增長,屬於正常的市場調節。

  住建部政策研究中心主任秦虹也表示,市場上的剛性需求依然比較強勁,樓市整體沒有那麼悲觀。

  相比官方的謹慎樂觀,學界似乎更為悲觀。

  中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁及其團隊通過對全國29個省、262個縣、1048個社區三階段分層隨機抽樣訪問調查瞭解,2013年城鎮地區自有住房空置率為22.4%,其中經濟適用房空置率高達23.3%。其中,高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉淀於空置住房,導致資源巨大的浪費。

  甘犁認為,當前我國的城鎮房地產市場存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空置率高、剛性住房需求降低等情況,由此可見,房價下行趨勢已定,拐點明顯,中國住房市場的寒冬即將到來。

  據悉,上述報告已經上呈給央行等相關部門。

  4.2萬億銀行房貸沉淀於空置住房

  空置率通常被用來佐證樓市泡沫,幾年前就曾廣泛引起關註,但礙於住房空置定義不明、取樣難,一直沒有相關數據公示。

  國傢統計局在2010年曾回應,目前關於房地產統計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。原因一方面是由於空置率包括空置的概念不清楚。

  住建部總經濟師馮俊也稱,目前我國對於空置率沒有一個準確的官方定義,"國際上的空置率指的是,把這個城市裡有出租願望的住房作為分子,把總住房量作為分母,那是空置率,我們現在這方面是沒有調查的,所以很難得出空置率的概念。"

  中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛告訴21世紀經濟報道記者,不管是在結構上還是在總量上,目前官方掌握的房地產相關的數據非常有限,但準確掌握空置率等相關數據,對於做出正確的公共政策決策,穩定預期非常重要。

  6月6日,西南財經大學中國傢庭金融青年首次購屋優惠房貸2015調查與研究中心給瞭一個答案。

  根據該中心的調查,中國城鎮地區自有住房空置率很高,而且迅速上升。2011年為20.6%,而2013年上升至22.4%。遠高於國際水平,據此估算,我國城鎮地區空置的住房總量約為4898萬套。

  上述空置率包括兩類,一類是一套房傢庭因故無人居住的住房(簡稱為"人房分離"),人房分離原因的空置率為5.1%;另一類是多套房傢庭既未自住也無他人居住的住房(簡稱為"多套房空置"),多套空置的城鎮傢庭比例為17.3%。

  甘犁說,央行內部通知支持該項調查,目前樣本調查范圍覆蓋瞭29個省,262個縣、1048個社區,應該說很具備樣本意義。

  從住房空置率的區域差異看,三線城市住房空置率最高,為23.2%。一、二線城市住房空置率略低於三線城市,分別為21.2%與21.8%。

  甘犁亦表示,高空置率也造成瞭極大的有效資金沉淀,數據顯示,截至2013年8月,空置住房占據瞭4.2萬億的住房貸餘額,這也是一個巨大的資本閑置和浪費。

  房價下行拐點確定

  高住房空置之下,甘犁認為,房價一旦形成下行趨勢,房地產市場風險更大,因為房價一旦下跌,空置住房更容易資不抵債,根據測算,若房價下跌50%,49%的空置住房價值將低於購買成本。

  除瞭高空置率,該中心的調查還指出,我國傢庭自有住房率達九成,超20%的傢庭擁有多套房,這一數據較2013年的87%及18.6%有較大的提高。

  另外,2014年一季度數據顯示,城鎮傢庭剛性住房需求進一步下降至22.2%,較2011年和2013年分別下降6%和2.4%。

  根據甘犁及其團隊的測算,不考慮新增量及"十二五"期間的保障性住房建設供給,現有的存量住房可以滿足現實的住房需求,"中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2300萬套,可實現改善型住房需求上限約為950萬套,總計3250萬套,而目前城鎮地區傢庭自有空置住房為4898萬套,待售商品住宅約為350萬套,總供給為5248萬套住房,現有存量住房完全可以滿足當前的住房需求。"

  "中國的住房存量過剩、空置率高等諸多問題等預示著房價下行趨勢已定,拐點明顯,中國住宅市場的寒冬即將到來,"甘犁認為。

  倪鵬飛認為房地產潛在增量供給過剩,不過,倪認為,更突出的問題在於結構性失衡的問題,目前有不少城市已嚴重過剩,"相比總體拐點的觀點,可能局部拐點的說法更為準確。"

  為解決高存量、高空置率風險,甘犁認為,調控的核心在於盤活存量,減少浪費。短期來說,可以通過免除租房稅費,規范租房市場來保護出租雙方利益,讓空置住房產生效益,同時有利於勞動力的流動。長期來看,通過對多套房傢庭征收房地產稅,提高空置房持有成本,激活空置住房。(編輯馬娟)

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/08112772461.shtml

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