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  長沙TOP50地產品牌"搶座位"的遊戲加劇，已成定局。綠地長沙8項目鋪陳，當代集團再獲土地，旭輝控股(集團)二級市場連下2項目，卓越3月拍下3塊土地，藍光快速回款以獲新土地......

  盡管大多數人並不意外，但一種疑問仍然在彌散：在銷售量持續滯漲的2014年，品牌地產商擴張靠什麼支撐？錢又將從哪而來？

  "在今年這波房地產品牌擴張動作背後，占主導的是那些準備上市和剛剛上市一兩年的房地產企業。上市融資平臺和房地產基金等資本的推動正在發力。"上海某信托公司房地產基金部負責人如此說。

  或許正如其所言，"資本的力量"正在開始改變這個中部城市的房地產市場。

  搶位背後的資本推手

  2014年長沙初春的土地市場，品牌加倉的欲望一直在持續。

  2月26日上午，長沙人張禕正驅車從芙蓉中路前往北城，車窗外，圍墻戶外廣告上"綠地中心"幾個大字格外引人關註。

  僅僅十幾分鐘後，長沙國土資源網上交易系統上，【2014】長土網008號地塊成功競拍，綠地地產集團長沙置業有限公司以4.81億元，成為這塊位於雨花區萬傢麗路上的土地之最終主人。

  這是綠地集團在長沙第8個、湖南第11個項目。綠地快速擴張在長沙已成共識，但接下來的問題是，是什麼在支持綠地的擴張欲望？

  答案或許在停牌的上市公司"金豐投資"可以得到一定解釋。繼借道"盛高置地"H股上市之後，綠地控股集團意欲實現A股上市謀圖已久。

  去年8月26日，金豐投資正式停牌--它正是綠地控股集團試圖實現A股整體上市的殼資源。

  持續7個月之後的2014年1月21日，金豐投資公告稱，該公司控股股東上海地產(集團)有限公司與綠地控股集團有限公司及其有關股東目前已基本確定重組框架方案。但直到3月，該公司仍在停牌中。

  綠地擴張的背後動力與推動力，仍然在於金融市場。就像前述上海信托公司房地產基金部負責人所說，"增加資產規模是擬上市公司擴張的最大推動力。"

  上市進程表明確，不斷在全國(甚至全球)擴張土地儲備，類似於綠地這樣在這一年快速拿地的地產品牌並非個案。

  以促銷大事件引發長沙初春樓市震動的藍光COCO蜜城，促銷背後亦隱有藍光和駿上市謀圖--來自其公司內部消息稱，今年藍光和駿在長沙還將再拿一塊地。

  就在2月藍光和駿長沙促銷大事件的同一時期，迪康藥業在2月17日公佈瞭重大資產重組最新進展公告，這也是藍光和駿實業股份有限公司"借二胎房貸利率比較殼"迪康藥業上市計劃的最新進展。

  從某種意義上而言，類似於綠地、藍光和駿這樣的正在完成借殼上市程序的品牌地產商，以購地實現資產規模的擴張。一如湖南省財信華盛資產管理有限公司融資總經理彭樹龍所說，"資產規模的擴大有利於未來上市的股價表現。"

  而更微妙的是，除瞭試圖上市的地產商們，今年長沙市場表現積極的開發商大多是上市一到兩年的品牌，當代置業、旭輝地產均在其中。"手中有錢，能夠通過股市融資平臺獲取相對便宜的資金，是新上司房地產企業能夠快速擴張的支持力。"旭輝地產長沙公司相關負責人說。這傢曾經低調處事的地產公司，在前年年底上市之後，在長沙又通過二級市場拿下萬傢麗路和香樟路兩個項目。

  私募基金輸血開發商？

  一個現實是，上市房地產企業所擁有的融資平臺是地產商們最大的興趣點所在。但在2014年，推動TOP50的地產商們洶湧購地熱潮的，除瞭上市，還有大量的機構資金。

  "今年是長沙房地產基金機會很大的一年。"3月11日，湖南省財信華盛資產管理有限公司融資總經理彭樹龍說。讓他做出這個判斷的，是相比往年明顯上漲的開發商電話。"今年，咨詢房產私募基金的房企大約比去年增加瞭15%-20%。"

  彭樹龍是長沙本地最大的一傢地產基金公司融資總經理。就在去年，他們募集的一隻房地產私募基金成功實現退出，成為湖南本地私募基金首傢成功退出的典型樣本。

  按照地產基金的遊戲規則，與信托、銀行貸款相比，房地產私募基金的放貸條件更為靈活，對房地產項目的證照條件要求較低。"房地產基金沒有太多硬性門檻，私募基金可以從拿地、開發、銷售等各個環節進入房地產項目。"

  彭樹龍說，房地產基金可以通過股權、債權或者是股+債權方式"支撐"房地產項目。"按照房地產開發周期，一般是12+n(月)的時間周期，大多在一到兩年左右。"

  在財信華盛資產管理公司的合作夥伴名單中， 今年前三月已拿3宗土地的卓越地產的名字亦在其中。

  財信華盛僅僅隻是長沙地產基金"輸血"開發商的一個縮影。事實上，從目前長沙的品牌地產的背後資金圖譜來看，房地產私募基金為開發商"輸血"的路線圖正在浮出水面。

  在全國范圍內，諾亞財富的合作夥伴名單包括恒大、藍光、華遠、奧克斯、萬科等百強房地產企業，而藍光COCO蜜城項目則是諾亞財富全資子公司歌斐資產發行的第一個投資標的在長沙的地產基金。

  位於河西的先導恒偉和另一傢地產公司背後同樣擁有來自上海和北京的地產基金。"擁有品牌知名度的大牌開發商和本地實力較強的房地產商是地產基金的主要交易對象。"彭樹龍說。

  一位地產基金內部人士則直言不諱的說，"無論是剛上市的房地產企業，還是擬上市的房地產企業，私募基金和機構投資的最終目的還是為瞭盈利，他們變現退出的要求會驅動這些企業快速拿地。"

  瀟湘晨報3月12日長沙訊(記者文潔 劉渝渝)



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/07573984414.shtml

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