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??對買傢的好處

??資金托管通俗地說，就是提前將需要支付給業主的錢放到銀行凍結起來，交易雙方都不可以取走，等相關約定的事宜辦妥後，再將錢轉給業主，業主不用擔心收不到錢，因為需要收取的資金已經在銀行瞭，買傢也不用擔心早早付錢的風險，因為業主暫時錢無法取走。

??科普2：

??由買賣雙方在合同中約定一傢商業銀行，將與該房屋交易相關的房款(比如定金、首期房款、按揭款、買受人為出賣人償還的原貸款等，但不包括交易雙方當事人應當支付的各項稅、費)放入這個賬戶，這個賬戶與廣州市房屋交易監管中心負責建立維護的廣州二手樓網上交易管理系統聯網，根據房屋交易流程和進度將涉房款項劃入賣傢賬戶。該《管理辦法》對於交易過程中各個角色都界定瞭非常明確的權責，比如對促成交易的中介，他們應書面告知買賣雙方可自願選擇房地產行政主管部門設立的專用賬戶劃轉二手樓交易資金，而且，中介不能額外收取服務費，也不可以直接或間接代收代管二手樓交易資金。

??對於二手房買賣雙方來說，動輒幾十萬乃至上百萬元的樓款以及一間價值幾百萬元的房產，交易安全是他們最關註的要素。目前尚未有政府監管的專用賬戶，不過買賣雙方都可以選擇自行資金托管的方式。此外，自2011年開始實施的二手房網絡簽約至今已實行瞭4年之久，但對於大部分購房者和業主來說，如何簽約、如何支付樓款、如何進行交易資金托管完全是“蒙查查”。為此，記者請來熟悉二手房業務的專傢為廣大讀者進行“科普”。

??第二種，就是辦理資金托管，這個被認為是最安全的資金支付方式。

??廣州市二手樓交易資金專用賬戶將由廣州市房屋交易監管中心開立、公佈和管理。不過，按照有關管理辦法，交易所涉及的稅費、中介費、按揭費，都不納入資金托管的范疇。對此，多位二手房買傢以及獨立從事中介服務的大源按揭負責人鄭大源都認為，二手房所涉及的稅費、中介費和按揭費都是一筆較大的費用，估計占交易資金的10%左右，這些費用除瞭稅費不方便進行資金監管外，中介費和按揭費都非常適合按步驟支付，建議納入統一的資金監管賬戶。

??如果讀者對二手房交易有任何疑問，可以關註“廣州日報置業會”微信，並把問題發至“置業幫”，記者以及地產專傢將為大傢答疑解惑。

??如果辦理資金托管，建議簽訂網簽合同後，將定金和所有房款全部申請資金托管，直到本次交易出瞭新的房產證再將資金解凍支付給賣方。資金托管有多傢銀行可以辦理，有的是免費辦理的，有的銀行會收取手續費，有興趣辦理的建議提前咨詢清楚。

??日前，廣州房屋管理部門拋出《廣州市存量房交易資金專用賬戶管理辦法》的意見征求稿，這是繼去年實施《廣州市房屋交易監督管理辦法》後的一個實施細則。根據政府出臺的最新意見征求稿，二手房資金監管依然采取自願選擇的方式，行業人士認為，這個由政府統一開立、公佈和管理的監管賬戶，較容易獲得買賣雙方的信任，如果監管步驟清晰明瞭且簡便，有可能比較容易推行。但這一措施尚處於征求意見階段，何時實施仍是未知之數。

??政府主導的二手房交易資金托管提供更安全的平臺采取自願選擇的方式

??買房先查冊幾乎是一個常識性問題瞭，很多人堅定地認為未經查冊就不可以買房，不可以支付定金，這個觀念也不能說錯。因為通過查冊可以知道業主的信息，可以知道房子的基本信息，尤其可以知道房子是否存在抵押、查封等涉及安全的問題。不過，鄭大源認為，開展網簽之後，查冊工作其實可以忽略的。

??首付款與遞件孰先孰後？

??通常來說，資金托管需要交易雙方先到約定銀行辦理資金凍結手續（專業俗語是“止付”），可以支付資金的時候，需要雙方再次到該銀行辦理解凍手續，這樣業主就可以得到相關款項瞭。在這種傳統的模式下，交易雙方需要約定去銀行兩次，因為這種資金托管模式比較麻煩，所以較難推廣。

??交易資金托管方便多瞭

??待交易成功，業主單方面即可去任何一傢光大銀行網點（外地的也可以）辦理取錢手續。如果交易失敗，則買傢單方面去任何一傢光大銀行網點辦理退錢手續。所以，光大銀行的資金托管模式不需要交易雙方同時去銀行，是目前市面上最方便的資金托管模式。

??據瞭解，網簽系統可以知悉查冊會顯示的全部數據，比如房子地址、面積、是否有抵押、是否有查封，部分房源還會顯示樓齡。通過網簽還可以精確知道業主的姓名和身份證號碼，而現在買傢或者中介去房管局查冊則不會顯示房子的業主姓名，所以網簽體現出的數據其實比查冊內容更多，所以有瞭網簽系統，其實查冊可以不需要的。不過，現實中很多中介是先簽訂非網簽合同的三方合同，然後再簽訂網簽合同，如果是這樣，那麼查冊還是有必要的。

中介費按揭費最好入監管賬戶

??

??先遞件還是先給錢，這是困擾很多交易雙方的核心痛點。對於這種“先有雞還是先有蛋”的爭論，買賣雙方的擔憂是很正常的，房屋交易是絕大多數人一輩子最大的交易物瞭，任何一方都不可以接受任何的閃失，所以大傢都是極度小心謹慎。現實交易中，多數是等辦妥房管局手續後才去銀行轉首付款的，辦妥轉賬手續後各自回傢，遞件過戶的受理回執通常由按揭公司持有並帶回銀行。

??如果雙方執意不肯放棄自己的訴求，那麼這個問題又該如何解決呢？通常來說，有兩個方法——

??第一種，如果雙方依然不肯讓步，建議交易雙方先在房管局辦理交稅、遞件，繳交相關雜費後，由業主持有各種單據，然後到銀行辦理首付款的轉賬手續，業主收齊首付款後，再回房管局換取受理回執。隻有換取受理回執後，過幾個工作日才會有新的房產證出來。

??選擇資金托管買賣雙方都有好處

??對賣傢的好處

??1.從凍結之日開始計算利息，利息歸賣傢，相當於早日收到錢，賣傢可以多收到幾百元利息；2.可以防止買傢不肯交易導致賣傢僅僅收到定金，而房子被鎖定無法再次賣出去，因為撤銷網簽合同必須得到買傢同意；3.不用擔心買傢不給錢，少給錢，因為錢凍結在賣傢看得見的賬戶裡面；4.凍結的錢存放於個人托管虛擬賬戶中，不用擔心買傢的銀行賬戶被法院查封，不用擔心買傢的錢被強行扣劃的風險。

??1.可以防止由於無法識別業主的身份就支付瞭定金，尤其支付首付款後房子不能如期出房產證（比如交易後房子被法院查封）存在的極大交易風險；2.曾經有業主不肯收首付款，最後反告買傢不肯支付首付款，導致買傢輸官司，托管後可避免此類事件發生。

??科普1：

對於二手房買賣雙方來說，動輒幾十萬乃至上百萬元的樓款以及一間價值幾百萬元的房產，交易安全是他們最關註的要素。

??再也不糾結“先交錢還是先過戶瞭”

??光大銀行新近推出的線上資金托管，隻需要光大銀行認可的中介機構登錄光大房屋交易資金網上托管系統錄入相關信息，掃描相關合同，經光大銀行審核，即可打印資金托管協議同時生成托管賬戶。買傢通過專用pos機、網銀或者櫃臺操作將資金轉入指定的賬戶，交易雙方會收到光大銀行的短信通知，也可以通過光大銀行的任何一個支行或者光大官網驗證賬戶和資金凍結情況。

內容來自sina新聞

??交易之前要不要先查冊？

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/台南北門農地貸款news/2015-03-30/08325988105156896801575.shtml

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